这个十一，对于郑州房地产市场而言，可谓花样频出。

特价房“你方唱罢，我登场”；中介渠道“守夜、拉访、奔走忙”，当黄金周的“潮水”褪去，我们冷静回望，郑州楼市的发展趋势与价值规律更加明晰：1、郑州房地产市场，未来将更加分化。主城与周边价值的分化，改善与刚需走势的分化。2、主城特别是金水北片区“强者恒强”。特价房、低价房、降价房多为非主城区楼盘，而金水北等片区，无特价，热度只增不减。3、改善市场全面打开，产品力将成为购房者更重要的衡量标准。降价引发的热潮终归“昙花一现”，而“优质资产”在乱世中更显弥足珍贵。在对整体9月与国庆7天的深入洞察后，金水北、康桥湾系迭代作品的康桥天樾九章，成为了我们的重点研究对象。原因有二：1、9月24日首开，共计推出套房源，当天去化约套，去化率约76%。在如此的市场环境下，能有如此的去化率，堪称难得。

2、十一黄金周，康桥天樾九章持续火爆。据不完全统计，售楼部日均接待量约人，在没有特价房、没有大优惠的情况下，单日最高成交约20套。

缘何在整体市场遇冷，且特价房频出的乱世之中，天樾九章可以独树一帜、逆市上扬？康桥天樾九章持续火爆的内在逻辑究竟是什么？且看本文深入分析。

解码湾系现象一

康桥湾系首开·品质有目共睹

18年康桥深耕大中原，从企业实力到品牌价值，从产品品质到物业服务，康桥品牌优秀的口碑已毋庸置疑。而作为其高端产品系，康桥湾系更是在国内舞台上一骑绝尘。“年中国十大顶级豪宅产品系”的荣誉，便足以窥见“湾系”的实力。时到如今，笔者身边依然有大量的朋友对于错过了康桥美庐湾与康桥香麓湾的首开，痛心不已。也正是这两个项目，不仅让康桥的TOP级产品系“湾系”一战成名，更成为郑州高净值圈层中公认的价值恒远的豪宅产品。

年5月27日，荣膺“亚洲最佳建筑设计豪宅”的康桥美庐湾首开，当时的销售均价是元/㎡，年全部销售完毕时，最后的均价约元/㎡。这足以看出，美庐湾的价值。

康桥美庐湾实景图

康桥美庐湾实景图

同样的湾系产品，荣膺“亚洲最佳新锐设计豪宅”的康桥香麓湾，年8月1日首次开盘，均价元/㎡，而如今售价元/㎡，其房源仅余多套。

康桥香麓湾意向图

康桥香麓湾意向图

两大湾系产品，短短一年之内，市场影响力不断走高。随之而来的是一批追随康桥湾系的粉丝。“湾系首开，买必升值”也成为流传于郑州高净值圈层里的金科玉律。

“湾系现象”一词也由此诞生。我们甚至可以说，每一代康桥湾系的作品，都是顶端市场中的经典，不随市场冷暖波动，建立属于自己独有的“强势产品力”话语权。

而这为在金水北、花园路上的康桥天樾九章，奠定了强大的粉丝基础与口碑效应，其热销神话顺理成章。解码湾系现象二

城市中轴、金水新核心

土地价值恒久不变

我们可以看到，在此次的十一黄金周期间，唯有北龙湖、金水北两大区域，虽没有加入此次的特价房大潮，但人气依旧火爆。这足以证明，当市场产生波动时，越是主城的资产，越领涨抗跌。而这背后的逻辑便是，地段、配套、产业。

康桥天樾九章处在花园路与文化路之间，高皇寨的位置，隶属金水北，距北龙湖直线距离仅有约2公里。

康桥天樾九章意向图

在未来，康桥天樾九章必可担当区域价值的全新地标。

首先，花园路之于郑州的中轴价值，不言而喻。这条郑州的南北主动脉，不仅一脉串联起郑州的文化、历史、商业，更是郑州城市精神文明、生活品味的体现。在郑州市发布的“一环十纵十横”道路综合改造方案中，花园路已被明确定义为郑州最高标准的“商业大道”。在郑州的“十四五”规划中，花园路也与北龙湖齐名，成为郑州的高端化商业中心。

郑州“十四五”规划

一旦全新的花园路改造完毕，便意味着郑州中轴的诞生，无论城市如何扩张，其价值高地的地位将永远不会撼动。这是康桥天樾九章成为全新地标的基底。

第二个方面，便是主城区的配套。众所周知，金水区堪称郑州主城的主城，可谓万千资源于一身。以康桥天樾九章为核心，周边五公里范围内，正弘城、国贸、宜家、花园路丹尼斯等顶级商业配套，星罗棋布，而教育资源更是极为密集。

在这里必须强调的是，距离康桥天樾九章约1公里处的，占地亩的金水区行政文化中心。不仅有包含便民服务中心、图书馆、档案馆、体育馆、文化馆、科技馆等的市民中心，还有涵盖项目审批、政务服务功能的便民服务中心，以及占地约亩的市民文化公园等三个板块。目前金水区政务服务办事大厅已搬迁至此。根据金水区官方回复，年市民中心将全面投入使用。这里将成为金水区的行政中心。

金水市民文化中心

第三，便是占地约亩的郑州国际金贸港。“产城融合、以城促产、以产兴城”已经成为未来城市发展的新模式，这意味着产业集聚的区域，将直接带来更新的高素质人口红利。

在康桥天樾九章东南侧约一公里处，是郑州32个核心板块之一的郑州国际金贸港，也是金水区唯一的自贸区。总投资约亿元，包括商务办公、会议展览、配套商业、国际酒店、服务式公寓等各种业态，而它更将成为“城市发展的新地标、创新经济的新引擎、对外开放的新门户”。

郑州国际金贸港意向图

花园路中轴加持，金水行政文化中心、郑州国际金贸港，位其左右，康桥天樾九章凭借其脚下“汉皇高祖文明源址”的文脉土地，共同形成了一处行政、经济、文明的“黄金三角”，直指郑州未来的区域价值高地，担纲全新的城市地标。

解码湾系现象三

康桥湾系迭代作品

亚洲最佳城市地标豪宅

上文提到，当改善成为主力，楼盘产品力将成为购房者的更重要的衡量标准，不再唯低价论。荣膺“年亚洲最佳城市地标豪宅”的康桥天樾九章，广受客户认可，便足以证明这一点，这也是它热销的根本原因。

实拍图

从产品力层面看，康桥天樾九章不仅傲视金水北，放之中原也几乎无人能敌。

1、康桥湾系，强大的产品基因

从年的康桥林溪湾开山，到年的康桥美庐湾扬名，再到年的康桥香麓湾立威，康桥湾系完成了从中原到中国湾系的进化，不仅荣获了“中国十大顶级豪宅产品系”，更用自己的方式，定义中国豪宅标准。10年，康桥湾系的历程，为康桥天樾九章赋予了天生极致的产品基因。

2、CORECITY，共鸣城市格局的规划升级

“星空大地商业街、约㎡悬浮会所……”这是康桥天樾九章对康桥湾系的全新迭代。这一次，康桥为天樾九章项目赋予了全新的“corecity”设计理念，意图在这片土地上，打造一个真正的代表城市、共鸣城市的理想生活核心，这不仅契合了十四五规划中“城市理想单元”的打造思路，更推动了城心豪宅向多元中心豪宅的历史进程。

3、大师联袂，城市建筑颜值的全新推动

无论是中国豪宅半壁江山的gad，还是中国山地景观第一品牌的bluesdesign，皆为业界屈指可数的大师团队。这一次，康桥天樾九章通过对城心复杂元素的重新审视，将自己幻化成一颗城市中心的悬浮晶体。

康桥天樾九章立面意向图

以柯布西耶光影黄金比的经典理念为传承，融合汉代致贵建筑“屋脊平直”的人文内涵，中和城心的繁复感，更减轻了城市的“视觉焦虑”。在笔者看来，康桥天樾九章绝对堪称金水北的颜值担当。

4、康桥湾系首个定制级街区

据康桥天樾九章设计团队介绍，为了这条商业街，他们几乎访遍了全球顶级的商业街，最终确立了更适合亚洲人生活方式的韩国狎鸥亭，作为设计蓝本。

康桥天樾九章商业街意向图

未来这里将集合康桥悦生活的高端配套，以及顶级的商业品牌，打造成为赠予城市和居者的网红潮流消费地标。

5、约㎡的私属悬浮会所目前，郑州配备会所的项目，大多属于北龙湖的豪宅，而康桥天樾九章，却成为北龙湖之外，为数不多配有约㎡会所的项目。

康桥天樾九章会所意向图

会所作为社交关系场域的彰显，康桥天樾九章更以“人生十乐”为内容构建，与商业街的健身中心一起，打造了集合恒温泳池、IMAX级影院、私宴包厢等专属服务。

6、引领郑州的智慧社区构建

让笔者更为在意的是康桥天樾九章的软件构建。在这里，康桥天樾九章以领先的“人工智能+物联网”概念，打造全新的智慧型豪宅社区。

●“贴墙式、离线型电子巡更、周界防范、鹰眼摄像机、行迹智能分析、天使之眼”的雷达级安全防范。●“智能梯控、人脸识别、电梯AI阻尼”等多重方式的无接触健康归家动线。●未来在康桥天樾九章，你还能享受到“AI侍服机器人、智能快递、智慧跑道、智慧超市”等多重智慧配套，全面迭新豪宅的生活体验。

根据经验，任何一家开发商，顶级产品系的顶级产品基本决定了其最高产品力，也直接决定了他们未来发展的道路，所以没有一家开发商有勇气在顶级产品的打造上马虎。康桥天樾九章作为康桥的湾系作品，其品质与最后的呈现度，值得相信并期待。

解码湾系现象四

全面创新的户型

多出一个房间的巧妙设计

康桥的户型设计，是业内公认的“优秀”，康桥湾系的户型，更是不可多得的“孤品”。康桥美庐湾，创新的L型空间设计，约6.3米层高、21米面宽，惊艳中国，引得全国同行到访参观。康桥香麓湾，领先于郑州的端厅设计，也早已成为南中国豪宅最畅销的户型。

而在康桥天樾九章，这样的创意基因依旧在传承。整体项目为建筑面积约-㎡的户型，有一个很大的亮点就是，L+N创新阳台设计。在当今户型还在比拼阳台的大小时，康桥天樾九章将阳台赋予了更多的功能性，他们将这种理念命名为“limitednewborn——定制新生”，通过对阳台的创新性打造，居者相当于多出一个7-10㎡的房间，更重要的是阳台一半面积的赠送，在控总价与功能性中找到了最佳的平衡！

其次，康桥天樾九章的室内空间可塑性极强。客厅与次卧采取非承重墙设计，均可改造成为更大的横厅，增强空间的奢阔尺度。

户型图

解码湾系现象五

悦熙服务、大健康配套

高净值人群的尊崇专属

在郑州经历了“涝疫结核”后，已有越来越多的人意识到物业服务与健康生活的重要性。

这一次康桥天樾九章，采用了香港上市企业——康桥悦生活的高端服务品牌——悦熙，同时更邀请了“CBRE”世邦魏理仕担纲全程顾问，共同构建出仅针对于顶级圈层客户设计的“悦熙服务体系”。通过“悦熙管家、悦熙礼宾、悦熙美工、悦熙智工”四大服务模型，联合智能创新科技的服务方式，以“服务美学”理念，全面定制豪宅生活的专属美好。

意向图

高净值“生命之樾”健康体系，便是悦熙服务为康桥天樾九章定制的高端服务之一。依托康桥大健康的雄厚资源，在康桥天樾九章内，他们设计了“健康驿站、健康养护馆、名医工作站”三大私享健康空间，并将智慧医疗理念融入社区，特别打造了“高端健康检测、名医1对1、家族健康管理等”在内的十余项专属服务。

意向图

在笔者看来，物业服务的质量决定了未来业主的生活品质，同时也决定了后期房产的保值与增值。当你打开某二手房网站时，康桥的二手房均高出周边-元/㎡的事实，就是最好的实力佐证。

值得一提的是，至今为止，悦熙仅服务于康桥诸子庐、康桥美庐湾、康桥香麓湾和康桥天樾九章。

解码湾系现象六

后续毛坯升级精装、配套逐步落地

肉眼可见的价值兑现

以上五点，是康桥天樾九章热销的根本逻辑。但作为一个客观公正的第三方，也必须兼听则明。

坦率地讲，在康桥天樾九章热销后，市场也有不同的声音产生，更有不解的疑惑。魏河的生态、周边的环境、毛坯的产品，为什么90%的人还是在吹捧康桥天樾九章的价值？

其根本原因就是，学会用发展的眼光看待问题。想想多年前的北龙湖，再看看5年前滨河国际新城的城市界面。郑州，作为高质量发展的国家中心城市，城市更新早已成为主旋律。北龙湖湿地公园、凤山、蝶湖森林公园、贾鲁河，一处处城市生态环境的打造，就是郑州“融绿于城、城林相映”的根本体现。这是其一。

北龙湖意向图

第二，事实上，整个高皇寨一期魏河以南的地块，大约有亩。年6月3日土拍，康桥拿到高皇寨城改用地的17号、18号地，总占地约亩。未来，这是一个体量相当庞大的社区，这里将汇集河流、公园、住宅、商业、学校。体量足够大的社区，足以改善片区生态，甚至提升整个片区的价值。随着配套落地，自然会进一步丰富和提高产品价值。

第三，尽管康桥天樾九章首开推出的是毛坯房源，但在未来，一定是要升级为精装产品，精装修的价值附加，让产品品质更进一步，问鼎区域顶峰，将成为肉眼可见的既定事实。

解码“湾系现象”总结：

在当下的市场环境下，面对极其理智且富有经验的改善客群来说，康桥天樾九章的热销现象必定有其市场公认的价值。

在郑州房地产市场两极分化的当下，无论是美庐湾、香麓湾错过难再有的前车之鉴，中心土地的稀缺价值，亦或是傲视中原的极致产品力，以及尊崇备至的豪宅服务，康桥天樾九章都担当的起“亚洲最佳城市地标豪宅”的殊荣，更成为其逆市热销的根本逻辑。

能够抵抗全球通膨的资产本就稀少，在未来将会更加稀缺。康桥天樾九章，或许将成为你更好的选择。

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